Báo giá xây dựng phần thô TRỌN GÓI - CHẤT LƯỢNG #1 tại TPHCM

Việc nắm rõ diện tích và các yếu tác động đến giá khi giá xây dựng phần thô chính là các yếu tố quan trọng giúp gia chủ có thể dự trù được nguồn kinh phí trước khi bắt đầu xây nhà. Hãy cũng Musk.vn tìm hiểu cụ thể về xây phần thô cũng như báo giá thi công xây dựng phần thô ngay bài sau đây.

Xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?

Xây dựng phần thô là thi công phần khung nhà với kết cấu bê tông cốt thép (Móng,sàn dầm, cột), cầu thang, tường gạch, mái nhà, ống dẫn nước âm tường, hệ thống dây điện đi âm tường,... 

Đây là phần quan trọng nhất bởi xây dựng phần thô càng tốt, càng chính xác thì độ bền của ngôi nhà sẽ dài hơn cũng như dễ thi công cho phần sau và tiết kiệm ngân sách và thời gian thi công.

Xây dựng phần nhân công hoàn thiện tức là thi công những phần có thể sờ thấy được như: Sơn nước, ốp gạch, lắp các thiết bị nhà vệ sinh... Phần này rất quan trọng vì nó sẽ quyết định tính thẩm mỹ cho cả ngôi nhà.Vì vậy, chủ đầu tư phải xem xét và tính toán khoản dự trù phù hợp trước khi tiến hành xây nhà.

Đơn giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

Sau đây là bảng giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện cho từng phong cách kiến trúc thường gặp nhất:

Kiểu kiến trúc xây dựng phần thô	Đơn giá thi công
Nhà phố kiến trúc hiện đại	3tr5 - 3tr7 đ/m2
Nhà phố kiến trúc tân cổ điển/ cổ điển	3tr6 - 3tr8 đ/m2
Nhà biệt thự  kiến trúc hiện đại	3tr6 - 3tr8 đ/m2
Nhà biệt thự kiến trúc tân cổ điển/ cổ điển	3tr8 - 4tr đ/m2

Bảng báo giá xây dựng phần thô mới nhất hiện nay

*Ghi chú:

• Đơn giá trên chưa tính thuế VAT
• Đơn giá trên chỉ tính từ vị trí từ móng lên trên nhà, chưa tính các cọc bê tông và cọc cừ được xây bên dưới.

Hạng mục công việc về xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

Các hạng mục xây dựng phần thô

• Làm lán trại nghỉ ngơi cho công nhân nếu mặt bằng cho phép.
• Chuẩn bị mặt bằng thi công: Vệ sinh khu đất và định vị tim móng, cột.
• Đào đất móng, lắp dầm móng, đà kiềng, đà giằng và tùy theo nền móng cũng như quy mô xây dựng mà sử dụng móng cọc, móng băng hay móng đơn cho phù hợp.
• Thi công đổ bê tông nền móng, cột, dầm sàn các lầu... và  hố ga, hầm tự hoại.
• Thi công xây dựng phần tường gạch 100mm - 200mm và trát tường theo quy chuẩn bản thiết kế.
• Cán các nền gồm: sân thượng, tầng lầu, mái nhà và phòng vệ sinh.
• Thi công lắp toàn bộ hệ thống cấp thoát nước nóng lạnh.
• Thi công lắp toàn bộ hệ thống đèn, điện, đế âm và hộp nối.
• Thi công lắp đặt đường dây truyền hình cáp hoặc internet.

Các hạng mục thi công nhân công hoàn thiện

• Thi công ốp đá/ gạch trang trí mặt tiền.
• Thi công lát gạch toàn bộ sàn nhà, bếp, nhà vệ sinh, vách tường mà không bao gồm lát gạch nền mái.
• Thi công lắp đặt toàn bộ hệ thống điện chiếu sáng như: Ổ cắm, công tắc, bóng đèn...
• Thi công lắp đặt toàn bộ các thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, vòi nước, lavabo, phễu phun...
• Thi công trét matit và sơn nước toàn bộ ngôi nhà theo bản thiết kế.
• Thi công lắp bao cửa sổ hoặc cửa sắc.
• Tổng vệ sinh công trình xây dựng để hoàn tất bàn giao và bắt đầu sử dụng.

Cách tính diện tích xây dựng trong phần thô

Hiện nay, các nhà thầu xây dựng uy tín điều áp dụng cách tính diện tích phần thô theo diện tích m2 sàn. Tức là họ sẽ chia phần thô thành những hạn mục riêng và quy đổi cụ thể ra m2. Sau đó, lấy số m2 nhân với bảng đơn giá của nhà thầu là sẽ ra được chi phí xây dựng phần thô mà bạn nên dự trù.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô có tính đặc thù với từng hạng mục được chia ra cụ thể như sau:

Móng đơn nhà phố

Móng đơn nhà phố thuộc loại móng phổ biến để xây dựng các ngôi nhà nhỏ, lẻ 1 tầng bởi nó có chi phí thấp nhất, cấu trúc đơn giản và thời gian hoàn thiện lại nhanh chóng. 

Tuy nhiên, bất kỳ công trình nào cùng phải đảm bảo độ chắc chắn và an toàn tuyệt đối nên đòi hỏi người kỹ sư xây dựng phải tính toán thật kỹ lưỡng.

Diện tích móng đơn = 30% x Diện tích tầng trệt

Móng cọc

Móng cọc thường được nhà thầu ưu tiên chọn đối với các công trình vừa và nhỏ được xây trên nền đất yếu, dễ bị sạt lở hoặc có hiện tượng đất sụt lún. Loại móng này có nhiều ưu điểm như: Chịu được tải cao, có thể sử dụng cơ giới cũng như các công nghệ cao để thi công, tiết kiệm được vật liệu xây dựng,...

Diện tích móng cọc = 50% x Diện tích tầng trệt

Móng băng

Móng băng được tính toán kỹ lưỡng và xây trên nền đất cứng. Móng này nằm dưới các cột hoặc tường, đồng thời nó được xây thành 1 hàng dài song song hoặc giao với nhau thành các ô nhằm giúp công trình có thể truyền tải trọng xuống dưới đều hơn.

Diện tích móng băng = 70% x Diện tích tầng trệt

Mái che

Diện tích mái che được tích hoàn toàn đơn giản và nhanh chóng như sau:

Diện tích mái che = 100% x Diện tích (Tầng trệt/ lửng, tầng lầu, sân thượng có lợp mái che)

Mái ngói khung kèo sắt 

Khi xây dựng phần thô với mái ngói khung kèo sắt rất kiên cố và đảm bảo được tính an toàn cao. Loại mái này có “tuổi thọ” cao và chi phí xây dựng khá tiết kiệm.

Diện tích mái ngói khung kèo sắt = 70% x Diện tích (Tất cả hệ khung kèo và ngói lợp)

Mái đúc lợp ngói

Cách tích diện tích phần mái lợp ngói được sử dụng khá thông dụng và đơn giản như sau:

Diện tích mái đúc lợp ngói = 150% đến 170 % x Diện tích mặt sàn (Mặt sàn được đo chéo theo phần mái)

Mái che BTCT

Mái che BTCT có độ bền rất lâu, khả năng chịu trọng tải cao, vì thế nhiều gia đình thoải mái lắp đặt bồn nước hoặc cả dàn nước sử dụng năng lượng mặt trời.

Diện tích mái che BTCT = 50% x Diện tích mặt sàn xây dựng

Mái tôn

Sử dụng mái tôn để xây nhà sẽ tăng độ thẩm mỹ bởi mẫu mã và màu sắc khá đa dạng, đặc biệt chi phí khá rẻ và thời gian hoàn thành cũng rất nhanh chóng.

Diện tích mái tôn = 30% x Diện tích (Tất cả phần xà gồ sắt hộp và tôn lợp)

Mái ngói kèo sắt hộp 

Loại mái này có độ cứng tốt, khả năng chịu lực va chạm mạnh cao, sử dụng mái ngói Thái sẽ tạo được vẻ đẹp hiện đại và sang trọng cho ngôi nhà.

Diện tích mái ngói kèo sắt hộp =  60% đến 70% x Diện tích mái

Sân thượng

Phần sân thượng có 2 cách tích diện tích tùy vào thiết kế công trình mà bạn áp dụng công thức tính như sau:

Diện tích sân thượng (Không có mái che) = 50% x Diện tích mặt sàn ở tầng dưới

Diện tích sân thượng (Có mái che) = 75% x Diện tích mặt sàn ở tầng dưới. 

Sân nhà

Đối với các nhà muốn xây thêm sân để có khoảng không gian thư thái hoặc trồng thêm nhiều cây xanh thì diện tích phần sân được tính như sau:

Diện tích sân nhà (Sân trước/ sân sau) = 70%  x Diện tích

Tầng hầm (độ sâu khác nhau)

Tùy vào từng độ sâu so với Code của tầng hầm mà ta có cách tính diện tích khác nhau như sau:

• Tầng hầm (1 - 1,3m) = 150% x Diện tích
• Tầng hầm (1,3-1,7m) = 170% x Diện tích
• Tầng hầm (2m trở lên) = 250% x Diện tích

Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô

Để gia chủ có thể đưa ra kế hoạch dự trù chi phí xây dựng phần thô tốt nhất, ngoài việc nắm rõ diện tích phần thô thì bạn cần nên lưu ý một số yếu tố sẽ phát sinh về đơn giá thường gặp như sau:

Để xây nhà trọn gói phần thô được hoàn thiện đúng tiến độ và hiệu quả cao  mà nhiều người đang thực hiện thì nhà thầu cần phải có biện pháp thi công chu toàn nhất. Tránh trường hợp phân bổ công việc không phù hợp sẽ khiến kéo dài thời gian thi công khiến cho giá xây dựng nhà phần thô bị tăng thêm đáng kể.

Dưới đây là một số lưu ý thường gặp để lập biện pháp thi công tốt hơn:

• Đảm bảo an toàn tuyệt đối cho đội ngũ thợ thi công, đề phòng các rủi ro.
• Phân chia công việc và trách nhiệm cho phù hợp để thi công diễn ra theo đúng tiến độ.
• Đảm bảo tốt vấn đề vệ sinh môi trường theo quy định pháp luật.

Chất lượng thi công

Để xây nhà trọn gói phần thô đạt chất lượng thi công tốt thì phải đảm bảo các khâu an toàn lao động, kỹ thuật và tính thẩm mỹ phải đúng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn đã được ký kết.

Tuy nhiên, việc xảy ra các tình huống bất ngờ sẽ khiến việc thi công bị kéo dài và kèm theo chi phí xây dựng phần thô cũng tăng lên theo.

Gói thầu

Gói thầu thi công xây dựng trọn gói sẽ bao gồm:

• Chi phí để chuyển máy móc ra khỏi công trường xây dựng
• Chi phí nhằm đảm bảo an toàn giao thông.
• Chi phí kho bãi.
• Chi phí dự trù trong trường hợp chi phí bị trượt giá so trong lúc đang thực hiện đấu thầu,...

Vì thế, chi phí phát sinh ở yếu tố này sẽ có tác động đến đơn giá xây dựng hiện nay.

Vật liệu thi công

Vật liệu thi công là yếu tố quan trọng quyết định chi phí xây dựng phần thô. Bởi tùy vào nhu cầu gia chủ mà chọn loại vật liệu chất lượng cao, thương hiệu phù hợp. Tuy là cùng một loại vật liệu, nhưng nếu chọn thương hiệu, nhà cung cấp nổi tiếng thì giá thành sẽ cao hơn.

Để đảm bảo chất chất lượng công trình cũng như tránh lãng phí vật tư bạn nên trao đổi cụ thể với bên thầu để kịp điều chỉnh danh sách mua cho phù hợp. Ngoài ra, bạn có thể tìm đến các nhà cung ứng vật tư uy tín giá rẻ để tiết kiệm ngân sách nhất có thể.

Mức độ uy tín của nhà thầu

Với cam kết được thông qua trong hợp đồng, mức độ uy tín của nhà thầu sẽ được đo bằng mức độ, thời gian, chất lượng hạng mục xây dựng,... sau khi hoàn thành.

Trong quá trình đó, nhà thầu đảm nhiệm tất cả các khâu từ thiết kế, lựa chọn vật liệu xây dựng cho đến thi công nên sẽ tác động trực tiếp đến đơn giá xây dựng phần thô.

Vì thế, nếu gặp phải nhà thầu thiếu chuyên nghiệp và uy tín thì thời gian thi công cũng như chất lượng xây dựng sẽ bị ảnh hưởng và chi phí sẽ tăng cao hơn.

Những câu hỏi thường gặp?

Sau đây là một số thắc mắc rất thường thấy khi bạn muốn xây nhà trọn gói phần thô.

Đơn giá trên được áp dụng cho những quy trình nào?

Đơn giá được áp dụng cho công trình xây dựng có:

• Diện tích >60m2: Là phần diện tích xây dựng trên một sàn.
• Tổng diện tích >300m2: Là tổng diện tích xây dựng cho công trình.
• Công trình có lộ giới > 5m: Tức là những công trình nằm sâu trong hẻm hoặc ngõ nhỏ nếu hẹp dưới 5m thì xe vận chuyển các vật liệu xây dựng sẽ gặp khó ra vào và lúc này đơn giá sẽ phát sinh tăng lên để giải quyết vấn đề vận chuyển này. 

Thời gian thi công là bao lâu?

• Công trình xây dựng từ  2 - 3 tầng, hẻm >5m: Thời gian thi công hoàn thiện từ 10 - 12 tuần
• Công trình xây dựng >3 - 4 tầng, hẻm >5m: Thời gian thi công hoàn thiện từ 14 - 16 tuần
• Công trình xây dựng > 4 - 5 tầng, hẻm > 5m:Thời gian thi công hoàn thiện từ 16 - 20 tuần.

Đơn giá xây dựng phần thô thay đổi khi nào?

Tùy vào từng trường hợp xây phần thô mà nhà thầu sẽ cung cấp đơn giá tương ứng phù hợp với gia chủ, từ đó việc triển khai thi công cũng diễn ra nhanh chóng hơn.

Diện tích xây dựng nhỏ: 

Thi công khí có diện tích xây dựng nhỏ thì không thể tập trung nhiều thợ thi công được, lúc này thợ sẽ ít và kéo dài thời gian thi công hơn và theo đó nhà thầu sẽ báo giá xây dựng nhà phần thô cao hơn là điều dễ hiểu.

Tổng diện tích nhỏ

Nhà có  tổng diện tích xây dựng nhỏ thì vẫn phải đảm bảo tất cả các công năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt như: 

• Xây cầu thang: Gồm sắt, thép, tay vịn, lan can,...
• Xây hệ thống hầm phân, hố ga, hệ thống thoát nước,...
• Xây quầy bếp: Tủ bếp, hệ thống dẫn và thoát nước cho bếp,...
• Xây nhà vệ sinh: Hệ thống chống thấm, hệ thống thoát nước,...

Tất cả quá trình thi công điều phải kiểm soát và đảm bảo nghiêm ngặt và đúng kỹ thuật xây dựng để công trình được hoàn thành đảm bảo chất lượng. Vì thế, nhà thầu báo giá xây dựng phần thô có phần cao hơn cùng là điều dễ chấp nhận được.

Đường vào công trình <5m

Vì xe vận chuyển vật liệu xây dựng có kích thước ngang >5m, nên với các ngõ, hẻm nhỏ <5m thì xe không thể đi vào được. Lúc này, nhà thầu sẽ cho sử dụng xe ba gác hoặc xe đa xu để vận chuyển vật tư, vì thế chi phí vận chuyển sẽ phát sinh cao hơn dự tính ban đầu. 

Đó là lý do nhà thầu sẽ báo giá xây nhà phần thô cao hơn đơn giá thông thường.

Điều kiện thi công

Mỗi nơi thi công xây dựng điều có những yếu tố tác động như sau:

• Thời tiết: Mưa, gió thất thường,...
• Mặt bằng thi công bàn giao chậm: Dẫn đến kéo dài tiến độ hoàn thành.
• Thiết bị thi công bị hư hỏng
• Không tìm đủ số lượng nhân công,..

Với các yếu tố trên thì việc hoàn thành tiến độ sẽ bị kéo dài và dẫn đến chi phí phát sinh sẽ ngày càng cao.

Mục đích sử dụng 

Tùy vào mục đích sử dụng của gia chủ mà lựa chọn vật tư với giá thành phù hợp.Nếu gia chủ chỉ xây đơn giản với các công năng tối giản thì chi phí sẽ không bị “thổi” cao và ngược lại.

Những công trình có quy mô như thế nào thì nên bóc dự toán chi tiết?

• Công trình <50m2 diện tích: Tức là phần diện tích sàn dưới 50m2
• Có tổng diện tích <200m2 sàn xây dựng
• Có lộ giới <5m: Hẻm, ngõ vào nơi thi công xây dựng dưới 5m nên xe vận chuyển vật tư không vào được.

Với những công trình có quy mô như trên thì nhà thầu sẽ thực hiện bóc tách khối lượng công việc và vật liệu để có dự toán chi phí phù hợp nhất.

Trường hợp nào thì bạn nên liên hệ trực tiếp nhà thầu để dự tính chi phí xây dựng?

Công trình diện tích từ 200m2 - 300m2

Đây là khoảng diện tích xây dựng phần thô khá nhỏ, nên sẽ được nhà thầu bóc tách khối lượng cụ thể rồi có đơn giá tương ứng mới.

Diện tích xây dựng từ 50m2 - 60m2:

Đây là khoảng diện tích sàn nhỏ, nên khi thi công xây dựng phần thô sẽ được thực hiện với ít nhân công hơn và thời gian hoàn thiện cũng sẽ kéo dài hơn, vì thế giá xây dựng nhà phần thô cũng sẽ được nâng lên đáng kể so với đơn giá thông thường.

Có lộ giới xe 5m3 không vào được

 Trong trường hợp lộ giới nhỏ, hẹp không thể đi qua của xe vận chuyển vật tư xây dựng (5,3m), nhà thầu sẽ có biện pháp sử dụng xe kích thước nhỏ hơn để đưa vật tư vào nơi xây dựng. Điều này sẽ khiến chi phí bị tăng cao lên theo.

Chính vì thế, bạn nên liên hệ trực tiếp với nhà thầu để được báo giá xây nhà phần thô và có sự chuẩn bị tài chính phù hợp.

Với các kiến thức về chủ đề giá xây dựng phần thô được chia sẻ trên đây, Musk.vn hi vọng bạn sẽ hiểu rõ hơn về cách tính diện tích phần thô cũng như khoảng chi phi phí thi công hoàn thiện để có thể dễ dàng áp dụng ngay vào thực tiễn.